来源：江南在线登录入口官网下载    发布时间：2025-04-14 17:22:42

　　买房不是买菜、买衣服，试错本极高，一旦选错，非常有可能成为一生的负担，让富人返贫、穷人更是深陷泥潭。

　　那么，哪些房子不能碰呢？今天齐家安安分享的这11种，未来可能会砸手里，不好住更不好卖，懂行的已经在悄悄出手，咱普通老百姓，就千万别“以身犯险”了！

　　老破大的房子虽然平米单价低，但是这个坑千万别往里面跳，大和老，本身就是相悖的，大是为了居住体验好，而老的居住体验又没那么好。

　　加上，房龄太老，还会存在一些不可抗力因素，如户型不理想、问题多，电梯经常停运、外墙脱落，水管破裂等，导致住宅维护和修缮成本增加，居住体验降低。

　　真要接手了，哪天受不了想转卖，大还是硬伤，因为大拉的总价不低，出手就没那么容易，租就更别提了，能租房住的都用不了太大的房子，到头来非常有可能变成宿舍房。

　　老破小的学区房，按理说是有优势的，毕竟为了孩子上学选择一套能负担得起的小房子，稍微有点经济实力的父母还是很乐意的。

　　但问题是，学校转公的大趋势在，各种名校+政策、教师轮岗等，导致学区房热度一直在下降，很难确保孩子上完学后，行情还依旧在。

　　过去几年，一二线城市都会在近郊圈一块地，声势浩大的搞新城、新版块，交通、配套说的也都冠冕堂皇，但我劝你不要迷失，规划是规划、落实是落实。

　　一旦经济下行，土拍市场爆冷带来财政收入紧张，新区圈人能力一下子就下降，那些当初承诺的配套，建设速度都会随之放缓，算好的交房通地铁，结果延误了，而这一延误，非常有可能就是遥不可期！

　　当然，也有情况好的，规划正常推行，但随着入住时间的延长，表面看似享受着较好的小区环境，可实际是用每天的艰辛换的，别人通勤20分钟，咱得一两个小时，别人孩子作业都写完了，咱家长还没到家。

　　房子是用来住的，在环境的基础上追求便捷才是正确的逻辑，而远大新会偏离这样的逻辑。

　　说到容积率，我们先清楚一个概念：容积率=总建筑面积/宗地面积。别墅一般在1，洋房在1.8左右（不一定），高层2-7（容积率5左右的很多）。

　　数字越高代表居住密度越大，随之牵扯电梯问题、物业水平问题、采光问题、公区环境问题，会让体验直线下降。

　　从各一线城市陆续发布的普通住宅建筑工程容积率新规能预见的是，小区人口密度会越建越低，房子会慢慢的矮、户型会慢慢的人性化。

　　咱就是说，当人们都追求更新更好的产品时，咱们却接手个上上代产品，合适吗？所以一般建议，容积率4以上的住宅不要碰。

　　就是那种一个楼盘搞了很多期，被专业技术人员调侃称为“睡城”（大家只有晚上回家在那睡觉）的房子，这种楼盘的一般现状都是商业和办公跟不上，只能远处上班回家睡觉。

　　因为基数大，一到年限，着急跑的业主也就多，一旦供需关系不健康，二手房就很容易形成业主踩踏，导致价格一降再降。

　　不管你是在哪个阶段接手，都可能会面临着还会再降的局面，严重时全家人几年的收入都得搭进去，搁谁都会懊恼心痛。

　　虽然也会劝自己，咱又不炒房，横竖就是这一套，自住没必要在乎涨跌，可问题是随着房价拉低，小区整体的环境都会变差，住着也闹心。

　　另外，高峰期回家会是一件十分艰难的事情，无论公交、地铁、还是自己开车，都是呼啦啦的人挤人。

　　非住宅属性房子的风险是非常大的，单凭市场流通性差这一点，懂行的人坚决都不碰，因为找不到接盘者、交易税费高。

　　况且，还会面临各种各样的风险问题，升值的潜力也太有限了，若不是对这个行业极其熟悉，则可能一不小心就成了入坑的那个大冤种，比如：

　　5）写字楼、商铺租不出去、空置率高，远达不到1：250安全的租售比（1：250指250个月能收回房款）。

　　稍微打听打听就知道，买了这些类型房子的，十个有9.5个都后悔了，一般人谁能跃进那0.5的行列？想都别想！

　　不知道你的城市有没有这类型房子，位置倒是在市里，但是在老城区，再往前追溯，遍布着各种厂子，还有超多家属院。

　　因为根基问题，拆迁盖楼也只能局部板块调整，整个区域板块的城市界面很差，包括交通、绿化、干净整洁度等等都跟不上时代，那么这种房子，哪怕是新楼，都不要碰。

　　当下的眼光看各方面条件都不错，值得高价。但这种房子，接盘砸手上的概率非常大。

　　过了15年，很多问题就开始显现，外墙脱落（15年前的房子还流行用瓷砖）、管道老化……业主就会大量抛盘，导致小区房价大跌，最终造成损失。

　　我自己就是吃了这个亏，买的时候房子十年，看着很好，价格也很高，结果装修两年，住进去两年，小区的挂牌量从几十套，激增到200套+，业主都在踩踏出场，房价降了3成不说，主要我自己还被卡在这里，卖吧，装修的钱就大了水漂，不卖吧，能预见日后还得跌！

　　但讲句真心话，要是得花大几十万去过渡这短暂的几年，成本着实有点高了，加上居住环境，吵吵闹闹的，住的也不舒服。

　　说到这，肯定有人会讲，不自住了还可以租啊，小房子好租，但这种功能缺失的房子，出租的年回报率很低，覆盖不了贷款。

　　3线以下城市和县城的人口大趋向是往中心城市靠，比如西南区域的成都，西北五省的西安，这也就足以证明小地方的房子，升值空间存在限制，没有投资价值。

　　再就是小城市的不管是教育资源还是生活物质、机遇机会相比而言，都相对匮乏。

　　法拍房虽说可能是一种价格较为优惠的购房选择，基本在小区挂牌价的7折左右，但是这种房子，真不是一般人能碰的。

　　因为法拍房的购买程序十分繁琐，且大多数都是被法院强行执行的房产，会潜在存在一些产权问题、纠纷。

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